Кто знает, что такое таймшер?
Правильно, дословно - разделение времени. Организация отдыха в системе RСI (Resort Condominium Internаtional) или II (Interval International), в которую вовлечено около трех тысяч клубов в более чем 70 странах мира.
Таймшер - это здорово звучит
Идея такая: вы покупаете в собственность на прекрасном курорте шикарные апартаменты и владеете ими от одной до 51 недели в году. И получаете право обменять эти недели отдыха на другие в любом конце света. И все это за сущие гроши по сравнению со стоимостью недвижимости на том же курорте. Всего несколько тысяч долларов за право пожизненного, наследуемого владения апартаментами! К тому же это счастье можно в любой момент продать, обменять, сдать в аренду, завещать и т.д.
Вам понравилось? Вы хотите жить, как герои "Санта Барбары"? Хотите выгодно вложить свои деньги? Давайте их сюда и побольше. Мы вам все устроим! - это обещают практически на всех презентациях фирм, предлагающих купить таймшер.
В Москве таких фирм было несколько десятков. В последнее время, практически исчерпав запас москвичей, способных "купиться" на эти обещания, подобные компании обратили свои взоры на регионы: первые сделки зарегистрированы в Екатеринбурге, Ростове, Красноярске.
Давайте вместе попробуем разобраться в том, что представляет собой эта система и как она действует.
Естественный отбор
Если вы наденете свой лучший наряд, продефилируете в нем в людном, престижном месте (крупные универмаги, холлы дорогих гостиниц) и произведете впечатление преуспевающего человека, то не исключено, что к вам подойдет симпатичная девушка или юноша с блокнотом. В легкой непринужденной беседе вас попросят ответить на несколько вопросов и заполнят анкету. После чего предложат посетить презентацию фирмы, пообещав нечто удивительное. Прийти попросят вдвоем - с женой (мужем) или с подругой (другом).
Это вы встретились с "внешним представителем" фирмы. При их подборе предпочтение отдается студентам гуманитарных вузов (журфак, юрфак, ВГИК и др.). За 3-4 часа "вылавливания клиентов" молодые люди получают 5 долларов и от 0,25 до 1% от суммы контракта, если он будет заключен.
На презентации
Презентации чаще всего проходят в дорогих гостиницах или в шикарных офисах. Когда вы туда приходите, с вами час-полтора беседует еще один работник фирмы. Это "внутренний представитель" - он не имеет права говорить о ценах, а лишь "разогревает" вас для менеджера. Получает он столько же, сколько и "внешний представитель", но прежде чем его примут на эту работу, он должен сдать экзамен.
Сотрудникам КонфОП удалось достать любопытный документ внутреннего пользования одной из фирм, продающих таймшер: инструкцию "внутреннего представителя". Этот засекреченный документ называется "Тренировка представителей" и являет собой нечто среднее между инструкцией по введению клиента в состояние транса и трактатом по этике общения. Текст работник должен выучить наизусть.
Приведем некоторые его фрагменты.
Убедитесь, что вы (представитель - В.К.) либо рядом, либо впереди них... Это часть вашего контроля над ними (клиентами - В.К.). Вы должны вести себя как друг, который собирается сейчас показать им свой дом и объяснить, какой он великолепный...
Контроль над вашими клиентами - это неотъемлемая часть вашей работы. Вы должны контролировать ваших клиентов с первой минуты, как вы встречаете их. Вам нужно создать легкое психологическое и физическое превосходство. Контролируйте, куда они садятся, что трогают, на что смотрят, что и когда едят или пьют. Некоторые люди пытаются взять контроль над вами, не разрешайте им делать этого... Некоторые могут говорить, что они хотят видеть только апартаменты и цены... Некоторые могут говорить, что они не заинтересованы. Игнорируйте это и продолжайте презентацию...
Самый лучший путь заставить людей расслабиться - заставить их смеяться... Смеясь, люди чувствуют себя хорошо, они делают вещи, которые обычно не сделали бы. Это может настроить их на отдых...
Вы должны продать им МЕЧТУ... Создайте им эту мечту, раскрасьте картинку...
Нарисуйте им картинку, заставьте их поверить вам, вы должны врисовать их в картинку... пусть они окажутся на площадке для гольфа, в джакузи, в бассейне или на лыжном подъемнике. Найдите их горячую точку, продолжайте задавать вопросы, нажимая на кнопки до тех пор, пока не найдете правильную. Их горячие точки и веселый настрой - это то, что продает...
Наша задача, как продавцов, очень проста - нам только нужно узнать желания клиентов, а потом внушить, что наш продукт - это то, что они хотят...
Прикосновение - это ваше орудие. Часто прикасайтесь к обоим клиентам...
Эта работа нелегкая... ВОТ ПОЧЕМУ ЭТА РАБОТА ТАК ХОРОШО ОПЛАЧИВАЕТСЯ...
Вы почувствовали себя тестом, из которого можно лепить куличи? Нет? Вы сильный человек...
Когда "кулич готов", к вам подходит менеджер и дает на подпись бумаги.
Менеджеру фирмы выплачивается от 500 до 1 500 долларов ежемесячно, плюс 500 долларов ежеквартально на поддержание "рабочей формы". Менеджер - "белый воротничок" - должен провести окончательную "доводку" максимально быстро. Он же принимает от вас деньги.
Ни в одной бумаге не описываются ваши апартаменты. А зачем? Разве вы не верите нашей фирме? Мы ведь показали вам фильмы и проспекты. Разве вы не хотите отдыхать как все богатые люди? У вас может не хватить денег? Не беда - вы всегда сможете продать свой таймшер, мы с удовольствием его купим. И, пожалуйста, побыстрее, мы скоро закрываемся, а все ваши вопросы решим завтра, в том случае, конечно, если вы сегодня внесете аванс. Завтра это будет стоить на 20% дороже. Ручку? Пожалуйста! Все! Договор подписан!
Утро вечера мудренее
Заявитель является связанным положениями конституции клуба вне зависимости от того, ознакомился ли он с ее содержанием... На одной из презентаций я предложил менеджеру взять деньги в конверте - не пересчитывая. Не взял.
"В случае противоречий русского и английского текстов договора преимущественную силу имеет английский текст". Спасибо, что не предлагают подписать договор на китайском.
"Настоящий контракт не может быть отменен". Разве мы обещали купить у вас таймшер в любой момент? Наш стажер дал вам неправильную информацию, ошибочка вышла.
"Все устные заверения не имеют юридической силы". Помните: "Разве вы не верите нашей фирме?"
"Стороны безоговорочно подчиняются эксклюзивной юрисдикции острова Мэн". Давно ли вы заглядывали туда в последний раз?
"Все споры и разногласия... регулируются арбитражем. Арбитраж проводится в Международной Торговой Палате в Париже, Франция". Вам нравится ощущать себя субъектом международного частного права?
У любого юриста такой договор вызывает легкую зубную боль - многие его условия противоречат нашему законодательству.С юридической точки зрения вы, как владелец таймшера, так же далеки от собственника курорта, как пациент обычного санатория. Ведь вы не можете выделить свою долю в НАТУРЕ и распорядиться ею по своему усмотрению. Доказать это работникам фирмы невозможно - они не понимают (или делают вид, что не понимают) юридические термины, либо просто "игнорируют это и продолжают презентацию".
Но самое главное - ни одна фирма не дает никаких гарантий качества услуг: "лучшая гарантия - это доброе имя фирмы" (а его вы слышите на презентации в первый раз).
Абсолютное большинство клиентов, купивших таймшер, пытаются вернуть внесенный аванс. И нужно сказать, небезуспешно. За последний год написаны десятки исковых заявлений в суд и практически все процессы выиграны. Но трудно предсказать, как будут развиваться события за стенами столицы, куда фирмы отправятся, закалившись в боях с московскими адвокатами.
Вы все-таки купили таймшер...
А в самом деле, что будет, если все-таки полностью оплатить таймшер и попробовать осуществить свое право на отдых? Что там, на курорте?
Вот несколько отрывков из писем граждан, испытавших "прелести" обещанной сказочной жизни:©
"Продрожав всю ночь в апартаментах (не работало отопление), мы решили понять, куда мы попали. Кругом пыль, грязь, шум строительных машин (оказалось, идет ремонт)".
"В апартаментах стоит изношенная мебель, протертые, неопрятные ковры..."
"В апартаментах не было кондиционера".
"Не было ресторана и вообще какого-либо организованного питания, отель был в горах - и купить продукты, не имея машины, было невозможно".
"В 25-30 метрах от отеля шло полномасштабное строительство, шум, грязь; уборку помещений производят один раз в неделю".
"Все рестораны и кафе в округе закрыты до начала курортного сезона, спортплощадки, бассейн, лодочные станции только в перспективных замыслах хозяина клуба".
"Горячая вода и электроэнергия строго дозируются, режим экономии доведен до предела, использование воды с морских горизонтов делает ее непригодной не только для питья или для мытья посуды, но и вызывает аллергию".
"Курорт расположен в 350 км от аэропорта, а такси туда стоит 260 долларов".
"Я побывал на многих курортах, но такого ужаса не видел нигде".
А теперь вопрос: чтобы бы вы сделали, оказавшись после этого в Москве?
Правильно, пошли бы в фирму расторгать договор.
Ответ компании привожу полностью:
"Фирма в соответствии с контрактом выполнила свои обязательства, предоставив отпускное свидетельство на членство в клубе... Условия дальнейшей реализации членства не входят в компетенцию фирмы и не являются предметом заключенного между фирмой и клиентом контракта".
Что делать дальше?
Почитайте законодательство острова Мэн...
Справедливости ради надо отметить, что были и положительные отклики. Некоторые клиенты остались довольны отдыхом в первый год. Но к началу следующего отпускного сезона им стали приходить счета на колоссальные суммы: на ремонт апартаментов, на содержание их в межсезонье, а порой - и на восстановление после стихийных бедствий. Оплатив эти счета, владельцы навсегда расстались с мыслью продать свой таймшер - он стал стоить таких бешеных денег, что вряд ли удастся найти покупателя.
Иметь или не иметь
Система RСI действительно существует во многих странах мира, и не исключено, что кто-то где-то сумел воспользоваться ее благами. Но на рынке России, к сожалению, таймшер зарекомендовал себя не с самой лучшей стороны.
Каковы же основные видимые причины этого? Почему неплохая, в общем, идея приобрела на нашем рынке такие уродливые формы?
Система существует в мире уже около 60-ти лет. Естественно, на рынке таймшеров образовалось целое море малоликвидных предложений. Часть из них была продана недовольными клиентами - например, из-за недостаточно хорошего расположения курорта или из-за не самого лучшего отношения к клиентам администрации. Часть курортов пришла в негодность вследствие естественного износа. А какие-то находятся в стадии строительства и инфраструктура там еще не развита.
И вот все эти неликвиды хлынули на наш рынок. Если умножить это на обычное российское отношение к бизнесу, то станет более понятным положение в системе клубов. Так, например, 60% московских фирм, торгующих таймшерами, уже приказали долго жить. Куда при этом делись деньги клубов, остается загадкой. Часть фирм постоянно меняет названия, отсекая при этом недовольных клиентов. Так, фирма "Парадиз" возродилась под именем "Парадиз групп", затем "Парадиз гифт"... И хотя юридически это абсолютно разные фирмы, потребители рассказывают, что работают там одни и те же лица.
Очевидно одно: покупать таймшер в России в ближайшем будущем - значит очень сильно рисковать.
Timeshare таймшер, букв. "разделение времени" -- совместное владение недвижимостью (кондоминиум) в туристском бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, пропорционально денежному взносу. Обычно именуется "собственность на каникулы" и приобретается на срок от 10 лет до бессрочного пользования. Традиционно продаются апартаменты от 4 до 6 человек. Время пользования измеряется в неделях time division, которые Сгруппированы в три "цвета" (красный Red -- сезон, самый дорогой и престижный, белый White -- межсезонье, и голубой Blue -- несезон) и отражают динамику спроса по сезонам. Владелец, вернее, совладелец кондоминиума (то есть совместного владения), может отдыхать в приобретенных апартаментах в "свои" недели, либо обменять место отдыха на аналогичное в рамках "цвета". Кроме того, красный меняется на красный, белый и голубой -- по желанию клиента, белый только на белый и голубой, голубой -- только на голубой соответственно. Дополнительно имеется возможность поменять регионы. При этом регион суперпопулярный и престижный меняется на менее престижный с увеличением времени отдыха.
Resort Condominiums International -- RCI
В 1971г. создана глобальная система RCI -- Resort Condominiums International, которая занимается обеспечением совместного владения недвижимостью на курортах высшего класса и "обменом отдыхом". В систему входит свыше 2300 комплексов, расположенных на курортах 70 стран мира. На конец 1992г. владельцами таймшера в системе RCI были около 3 млн. семей. В 1996 г. RCI открыло в Москве свое представительство, а в настоящее время активно продвигает услуги таймшера на российском туристском рынке.
Interval International --II
Аналогичные услуги предлагает престижная система таймшерных клубов Interval International, в которую входит более 1000 отелей высокого класса (как правило, не ниже *****). В правилах обмена установлено, что можно поменять за RCI, а вот обратно нет. Внеся примерно 22000 USD, любой желающий, независимо от гражданства, может стать совладельцем -- на одну неделю ежегодно в пределах 25 лет -- фешенебельного коттеджа на Канарских островах или на побережье Флориды, например в известнейшем местечке -- Кипарисовая бухта (Cypress Hartbour) в Орландо. В отличие от RCI -- система Л более высокого класса, коттеджи предлагаются площадью 160 кв.м. и лучше оборудованные; две спальни, холл, кухня, color-video TV, а также масса других удобств и развлечений. Одновременно в коттедже (несколько потеснившись) могут отдыхать до восьми человек без дополнительной оплаты. Для отдыха можно выбрать любую неделю в течение всего года, заявив об этом заблаговременно. Если данный курорт надоел, клиент может подать заявку и с легкостью променять его на любой другой в этой же системе или системе RCI, Клиенты получают скидки на авиабилеты до 20% и более.
Holiday rights -- применительно к TimeShare -- права временного пользования или право предоставления третьим лицам права пользования коттеджем, виллой, указанной в свидетельстве на право собственности на определенный период (например, на 25 лет). Особенностью классического таймшера является наличие сертификата собственности на определенный период отдыха, причем эти права передаются по наследству, могут быть предметом залога, уступки, обеспечения кредита и др. (все признаки имущественных прав).
Продажа таймшера дело достаточно деликатное, поэтому фирмы, занимающиеся маркетингом и работой с клиентами, применяют тактику работы с индивидуальным клиентом, так называемые индивидуальные презентации. В печать, разумеется информация не передается, основная информация сообщается клиенту приватно, все переговоры и достигнутые соглашения -- строго конфиденциальны. Некоторые маркетинговые компании используют агрессивную практику продаж таймшера, что вызывает споры и претензии потребителей.
Spacebank -- торговая марка клуба RCI для банка периодов отдыха, в которой резервируется одна неделя для каждого собственника члена RCI.
Two-for-One -- право члена клуба RCI поменять одну неделю отдыха на Канарских островах на две недели отдыха в США или Канаде или на три недели в Австралии или Новой Зеландии. Права обмена также предусматривают возможность "копить" время отдыха, если в текущем году собственник не использует время отдыха, то он может зарезервировать две недели отдыха на следующий год.
Практически в каждой стране есть национальные таймшерные клубы. Например, в Греции успешно функционирует Timeshares Hellas. Клуб предлагает кондоминиум на 60 лет -- одну неделю ежегодно за 750000 драхм. Клуб имеет 5000 коттеджей в Греции, которые могут быть обменены на различные другие на (2300) курортах в 70 странах.
На полюсе, противоположном социальному туризму, в последнее десятилетие наблюдается существенное развитие одного из наиболее динамично развивающихся секторов туризма--системы владения клубным отдыхом, более известной как таймшер. По данным журнала "Travel Industry Monitor" за январь 1997г., рост индустрии владения отдыхом за последние десять лет в сравнении с общим ростом индустрии туризма более значителен.
Система владения отдыхом является быстрорастущим сектором мирового туристского бизнеса:
она получила свое развитие в 81 стране;
существует более 4500 курортов-туркомплексов, работающих в данной системе;
владельцы системы отдыха живут в 174 странах мира;
более 3,14 млн. семей в мире владеют системой отдыха;
объем продаж составил приблизительно 4,76 млрд. долл. (1994г.).
По статистике ВТО, количество прибытий в мире за период 1985--1995гг. выросло на 22,2%, а количество обменов в системе владения отдыхом увеличилось на 87,8% и составило 1,9 млн. обменов. На европейском рынке эти цифры были еще выше-- 158,7% роста и 517000 обменов. В последнее десятилетие темпы роста этого сектора туризма превышали темпы роста индустрии туризма в целом и достигали 10--12% ежегодного прироста.
Покупатели в системе владения отдыхом--это лица с достаточно высоким годовым доходом и повышенными требованиями к качеству и месту нахождения средств размещения. Система владения отдыхом и ее разновидности--таймшер, клубный отдых, отдых в гостиницах представляет собой один из способов оплаты и использования в определенный период времени высококачественного средства размещения, которое по желанию можно обменять на отдых в другом месте (на 4350 курортах во всем мире или на 1289 курортах в Европе). Владение отдыхом--это туристский продукт, максимально приспособленный под потребности покупателя.
Из исследований, проведенных ассоциацией Ragatz Accociates в Европе, Азии и Австралии, следует, что высокие социально-экономические показатели покупателей системы владения отдыхом просматриваются во многих странах мира. Возраст более половины владельцев отдыха в Северной Америке колеблется от 35 до 55 лет. Большинство владельцев (85%)--семьи, только 33% из них имеют детей. Средний годовой доход владельцев составляет более 60000 долл.; у них, как правило, престижное образование (54% глав семейств окончили колледж или университет).
Так, типичный владелец таймшера в Англии женат, старше 35 лет, не имеет детей, нуждающихся в опеке. Мотивы покупки таймшера различны. По данным исследований Ragatz Accociates, считается, что примерно 72% владельцев таймшера сочли возможность обмена места отдыха одной из важных причин для приобретения клубного отдыха. Другие причины покупки таймшера-- уверенность в качестве предоставляемых апартаментов (62%); привычка отдыхать на данном курорте (58%) и экономия денег на будущих расходах на отдых (56%).
Концепция владения отдыхом предлагает владельцам право пользоваться в течение определенного периода времени (сезона и интервала) ежегодно номером, апартаментом или другим типом жилья, которые, в свою очередь, являются частью туристского комплекса (клуба), оборудованного для предоставления различных услуг. Покупатель платит определенную сумму для приобретения права владения членством в клубе отдыха, а после этого осуществляет ежегодные взносы: предназначенные на обслуживание клубной собственности (местные платежи); за обмен отдыхом в другом клубе. Период продажного времени основывается обычно на неделях (интервалах) и не может быть, как правило, больше 51 недели в год.
Время пребывания в апартаментах (модулях) подразделяется в ряде случаев на сезоны--красный, белый и синий (сезон, межсезонье и несезон). Таким образом, покупаются интервал, модуль и сезон. В последнее время получило распространение членство в клубе, оцениваемое в виде баллов (кредитных очков).
Удобства средств размещения и размеры модулей различаются:
студия, комната-люкс (на 2 места)--Т-0;
номер с одной спальной и гостиной (на 4 места)--Т-2;
номер с двумя спальнями и гостиной (на 6 мест)--Т-2;
номер с тремя спальнями и гостиной (на 8 мест)--Т-3 и т.д.
Специально сформированные модули размещения часто включают такие элементы, как терраса, балконы, бассейны, джакузи, видеосистемы и т.д., а также кухни (полные, неполные, отдельные и т.д.). Последние, как правило, укомплектовываются набором посуды, холодильниками, микроволновыми печами, комбайнами, стиральными и посудомоечными машинами и т.д.
Средний размер курорта (комплекса) составляет 50 номеров. Курорты, расположенные в местностях, представляющих наибольший интерес для клиентов, различаются на: пляжные (Испания, Португалия), городские (Лондон, Париж, Вена), горные (Австрия), тематические парки отдыха (США--Орландо, штаты Флорида и Калифорния, северо-восток Испании). Курорты аффинируются в систему по особым программам. Средняя цена модуля колеблется от 6,500 до 9,5 долл. Так, в Испании средний номер с двумя спальнями стоит примерно 7,500 долл., однако средний показатель составляет 8,000 долл. в сезон; 5,200 и 3,800 долл.--соответственно в межсезонье и несезон.
Большинство курортов продают 50 или 51 интервал (неделю) в год.
Европа является самым часто посещаемым регионом отдыха. В 1996г. в ней зарегистрировано 347 млн. посещений (51% общего числа) с объемом продаж 214,7 млрд. долл. При этом 47% посещений приходится на Западную Европу и лишь 4% на страны Центральной и Восточной Европы. Россия, как известно, занимает 18-е место в мире (данные 1996г.)--1,6% посещений и 1,2% поступлений от туризма (для сравнения в 1994г.--23-е место); однако число семей, владеющих таймшером, достигает 20 000 (по данным RCI).
Индустрия владения отдыхом фрагментирована. В ней задействовано несколько участников: промоутеры (разработчики проектов); специалисты по продажам; компании по управлению курортами; компании по обмену места отдыха; трастовые компании или попечительские организации для охраны прав владельцев отдыха; компании по перепродаже интервалов (вторичный рынок); профессионалы, работающие в индустрии, включая адвокатов, аудиторов, консультантов и т.д.
Задачи, решаемые разработчиками, включают: выбор местоположения курорта, организацию финансирования, создание юридической структуры, привлечение или создание компаний по маркетингу и управлению курортом, создание ассоциаций владельцев, организацию сотрудничества с компаниями по обмену.
Служба размещения на курорте--первое место, которое посещает клиент. Она служит трем целям: место встречи владельцев и гостей по обмену, основной пункт для потенциальных покупателей, посещающих курорт в ходе покупки таймшера. Курорт может быть выставлен на внутреннюю продажу (на самом курорте), внешнюю продажу (вне курорта) или обоими из перечисленных способов.
В настоящее время компания RCI -- ведущая компания в мире по организации обмена владения отдыхом. Она имеет 64 офиса в 32 странах мира (в том числе в России, Москва) и издает материалы для членов клуба на 20 языках. В 1996г. компания обеспечила почти 1,7 млн. подтвержденных обменов. Таким образом, от 3 до 5 млн. человек смогли провести свой отдых с помощью RCI. Количество членов компании превышает 2,2 млн. семей, которые проживают более чем в 190 странах мира.
Сеть курортов RCI состоит из более чем 3000 комплексов (клубов) отдыха в 80 странах мира. Рост компании является результатом инвестирования в трех ключевых областях: компьютерное оборудование, сеть представительства в разных странах, персонал (на RCI работает более 4000 специалистов).
Компания RCI включает ряд компаний, среди которых: RCI-Спейбанк, RCI-Тревел, RCI-Консалтинг, RCI-Менеджмент, RCI-Компьютер. При внесении недели в Спейсбанк ей устанавливается цена, которая зависит от сезона, размера модуля, спроса на курорт и его местоположения, времени взноса и уровня качества курорта.
Система контроля качества курорта зависит от клиентов. Если качество его ниже установленных RCI стандартов, то либо приостанавливается членство курорта в RCI, либо он исключается из обменной сети. Программа определения уровня курорта разработана в 1991 г. для стимулирования улучшения качества. Программа включает два типа качества -- "Курорт золотой короны" и "Курорт высшего уровня обслуживания международного класса", присуждаемые аффинированным в систему RCI курортам.
Общепринятого определения системы владения отдыхом не существует. Некоторые рассматривают систему как заранее оплаченный отдых, в то время как другие видят в ней приобретение недвижимости. Самое точное определение, по мнению автора, дано в самом названии документа Европейского парламента и совета (94/47/ЕС от 26 декабря 1994г.) "Директива по защите покупателей в отношении некоторых аспектов контрактов, касающихся приобретения права использования недвижимой собственности в режиме разделенного времени" (приложение 4).
Директива вводит такие основные понятия, как контракты (договоры), касающиеся приобретения права использования одного или более объектов собственности в режиме разделенного времени, заключенные минимум на три года, минимальные обязательства, которые должны нести продавцы в отношении покупателя; право покупателя отменить контракт без объяснения причин в течение 10 календарных дней с момента подписания контракта обеими сторонами; информация о составных частях контракта и обеспечении передачи этой информации, а также ряд других не менее важных понятий, таких, как "продавец", "покупатель", "недвижимая собственность". Если понимать под таймшером не куплю-продажу собственности, недвижимости (на что прямо указано в Директиве ЕС), а куплю-продажу членства в клубе отдыха, гарантирующего предоставление клубом определенных услуг, то контракт таймшера подпадает под определение "возмездное оказание услуг" (глава 39 Гражданского кодекса РФ, статьи 779, 780, 781, 782), а минимальные обязательства являются существенными условиями договора купли-продажи туристского продукта (статья 10 Федерального закона РФ "Об основах туристской деятельности в РФ").
В 1998г. Комитет по туризму и спорту Государственной Думы на проведенных им парламентских слушаниях рассмотрел проект Федерального закона "Об основах единого рынка владения клубным отдыхом", в котором осмысливаются приведенные выше понятия, описываются договор владения клубным отдыхом и его обязательные условия. Принятие проекта федерального закона послужит толчком к развитию системы владения отдыхом в Российской Федерации.
В ряде стран мира действуют законодательные и правовые нормы, связанные с системой владения отдыхом. Так, в Великобритании--это Акт о таймшере королевы Елизаветы II, 1992г.;
Акт об использовании собственности в режиме разделенного времени острова Мэн, 1994г.; законы Германии от 1996г.; Португалии от 1993г. и ряд других.
В США действует Акт о недвижимости и владении отдыхом от 1983г. с поправками 1993г. и 1995г. Специфическое законодательство существует во Франции, Греции, Португалии и Великобритании. Все страны Европейского союза до 1997г. должны были адаптировать свое законодательство в области владения отдыхом применительно к Директиве ЕС по таймшеру от 1994г., упомянутой выше.
ТАЙМШЕР (англ. time share) - владение недвижимостью в курортных местах на правах кондоминиума с возможностью пользоваться ею в течение ряда лет, но лишь несколько дней, недель в году.
Timeshare в переводе с английского означает “раз деление времени”, т.е. разделение между многими людьми времени использования какого-то имущества - в данном случае, апартаментов.
Таймшеp (timeshare) придумали в 60-х годах в Европе как способ продавать гостиничные номера. Принцип таймшера, как операции с недвижимостью, изобретён европейцами, как уже было сказано, но только американцы со свойственным им прагматизмом подняли его на нынешний уровень. Суть его в том, что покупается недвижимость не целиком, а конкретные клубные недели, определенного времени года, как правило, в пожизненное пользование. Это позволяет сэкономить на общей цене, а также снизить затраты на содержание недвижимости и налоговые платежи.
Идея такая: покупают в собственность на прекрасном курорте шикарные апартаменты и владеют ими от одной до 51-й недели в году. Владелиц получает право обменять эти недели отдыха на другие в любом конце света. И все это за сущие гроши по сравнению со стоимостью недвижимости на том же курорте. Всего несколько тысяч долларов за право пожизненного, наследуемого владения апартаментами. К тому же можно в любой момент продать, обменять, сдать в аренду, завещать и т.д. Если обладатель таймшеpа не желает, он может не отдыхать ежегодно в одном и том же месте. Хозяева отелей организовали обмен отдыхом для своих клиентов.
В мире существует две компании, помогающие владельцам таймшеpа поменяться местами отдыха друг с другом.
В Европе более известна компания RCI, в которую вовлечено около трех тысяч клубов в более чем 85 странах мира. Во всем мире миллионы людей становятся “владельцами недель отдыха”. Таймшеpы в системе RCI подразделяются на несколько категорий в зависимости от времени года и выражаются в трех цветах: “красном” (разгар сезона), “белом” (межсезонье) и “синем” (наименее популярное время года для отдыха). Понятно, что “красная” неделя - наиболее дорогая и выгодная при обмене. По качеству обслуживания курорты делятся на стандартные “международной категории” и так называемые “золотой короны”. К системе обмена отдыхом RCI подключено более 3000 курортов по всему миру. Услугами ежегодно пользуются примерно 6 млн. человек. А два года назад представительство RCI открылось в Москве.
В странах, законы уважающих, таймшерная деятельность регламентируется.
Первый законодательный акт по этому поводу был подписан Её Величеством королевой Елизаветой II 16 марта 1992 г. За Великобританией последовали Соединенные Штаты, Франция, Германия и прочие законопослушные государства. Таймшер в зарубежных странах - категория правовая. К великому сожалению в России пока нет такого закона. В январе 1998 г. в Государственной думе РФ состоялся «круглый стол» на эту тему. Проект закона «Об основах единого рынка прав владения клубным отдыхом» был опубликован, принят во втором чтении, однако в июле 1999 г. отклонен президентом РФ. После чего Госдума создала спецкомиссию, которая в итоге сняла закон с рассмотрения. Было рекомендовано разработать положение о лицензировании деятельности по продаже прав на клубный отдых, которое было утверждено постановлением правительства от 10 октября 2002 г., но проблем в этой области не решило. Большинство таймшерных компаний, действующих в России, зарегистрированы как туристические фирмы, но часто не имеют лицензии на ведение туристической деятельности. Напрямую они с клубными отелями не связаны: тут вклинивается западная компания, зарегистрированная в какой-нибудь офшорной зоне, и ассоциация, объединяющая клубы (в России действуют RCI и CSV, имеющие представительства в Москве). Числом посредников определяется и цена таймшера.
В Москве таких фирм сейчас несколько десятков. К сожалению, они на сегодняшний день прибегают к сомнительным методам работы, используя некорректные меры воздействия на клиентов. Более того, несмотря на небольшой срок деятельности компаний, торгующих таймшерами на российском рынке, уже известны печальные примеры: есть сбежавшие фирмы, есть компании, к которым предъявлены иски.
Таймшер - клубный отдых.
Клубный отдых - одна из возможностей туристического досуга, представляющая собой проживание в отелях клубного типа или отелях объединенных в клубную систему.
Одна из основных систем такого типа - RCI (Resort Condominiums International) – система обмена апартаментов для отдыха категории таймшер. Наряду с RCI существует также Interval International (II), но своё наибольшее распространение эта система получила в США.
Политику клуба определяет наблюдательный комитет, который избирается на ежегодном общем собрании, на котором также обсуждаются и утверждаются годовые финансовые и аудиторские отчёты.
Специальная комиссия проверяет соответствие клуба определённым нормам.
Если клуб входит в систему обмена, то для того, чтобы осуществить обмен, необходимо связаться с ближайшим офисом этого клуба. Помимо владения клубной неделей, необходимо иметь и персональное членство в клубе.
На данный момент, средняя стоимость членства в среднем западно-европейском клубе составляет: 5 лет - 825$, 3 года - 495$, 1 год - 150$.
Обменный потенциал недели складывается из нескольких факторов, одним из главных из которых является сезонность: красный сезон - высокий (лучший) сезон;
белый сезон – межсезонье; синий - наименее ценный сезон.
Стоимость обмена зависит также от того, какой это обмен - внутриконтинентальный или межконтинентальный. Есть ещё очень важный, но не особо афишируемый фактор - фактор “качества” курорта, это своего рода градация курортов, напоминающая общепринятую “звёздную” классификацию. Бывают клубы “стандартные”, “международной категории” и “золотой короны”. Эти категории не являются постоянными.
Клубы очень дорожат этим званием и с гордостью вывешивают сертификаты “золотой короны” на самых видных местах.
Немаловажным фактором является общая площадь апартаментов и время нахождения недели. Жители стабильных стран планируют свой отдых на годы и поэтому имеют возможность поднять обменный рейтинг своих недель. Не отягощённые проблемами виз и авиарейсов, они имеют возможность осуществлять поздние обмены, при которых, имея не самую лучшую неделю, получают взамен более хорошую, от которой кто-то отказался в последний момент.
Плюсы клубных систем оценили и крупные гостиничные компании- Marriott, Hilton, Hyatt, Radisson.
Есть ещё один очень важный аспект при покупке клуба российскими гражданами - сочетание графика полётов российских самолётов со временем заезда в клуб. В качестве примера: The Regency Club Tenerife (1658)- хороший клуб, 100%-я “золотая корона” на протяжении своего существования, приятный скандинавский контингент отдыхающих, но время заезда один раз в неделю не стыкуется с нашими самолётами.
Отличие отдыха в клубной системе от отдыха в гостинице.
Во-первых, в клубной системе член клуба чувствует себя как в очень хорошем уютном доме: есть все необходимое для жизни - кухня со всеми принадлежностями, утюг, гладильная доска, телевизор, холодильник, стиральная машина, телефон, камин и т.д.
Из этого пункта вытекает возможность очень сильно сэкономить на расходах, связанных с питанием. При этом не теряется возможность посетить ресторан, бары, воспользоваться услугами шведского стола. Члену клуба не надо прерывать своих планов, чтобы попасть в строго отведенный интервал времени на завтрак, обед и ужин. К тому же в отелях часто запрещено приносить с собой воду и еду в номер, так как вода в гостинице дорогая и является одним из источников дохода.
Во-вторых, если, к примеру, член клуба имеет двуспальные апартаменты, то имеет право поселиться в них со своими друзьями. В каталоге RCI указано в пункте о проживании две цифры, например 6/4. Первая цифра означает максимальное количество проживающих, вторая - комфортное проживание.
В третьих, одним из достоинств системы является то, что, единожды вложив деньги, люди получили возможность ежегодно менять место отдыха. Система превосходно зарекомендовала себя и даже стала неким символом разумного и эффективного вложения средств. Стоимость апартаментов постоянно растет. Член клуба может сдавать в аренду свои недели (~1000$), а сам будет отдыхать по бонусным неделям (~ 400$). За одну неделю на Канарских островах можно получить две недели в Америке.
В четвертых, это пожизненно и передается по наследству. Однажды вложив деньги, член клуба и его дети пользуются этим навсегда.
В пятых, существуют система скидок на авиа перелет.
Основные преимущества Таймшера:
Высокий уровень проживания и обслуживания;
Возможность переносить недели своего отпуска на последующие годы и таким образом увеличивать период отдыха;
Возможность передать за согласованную сумму свои недели во временное пользование (аренду) маркетинговым компаниям;
Возможность подарить свои недели или передать по наследству;
Возможность продать свои недели в будущем;
это великолепный способ для предприятий и организаций решить проблему приобретения и содержания курорта для своих сотрудников и их семей;
это наиболее экономичный способ проведения своего отпуска при обеспечении более высокого уровня комфорта и обслуживания по сравнению с традиционными видами отдыха.
Среди плюсов клубного отдыха можно отметить его особое преимущество для семейного и молодёжного отдыха, наличие укомплектованной кухни и отсутствие необходимости подстраивать свой распорядок под расписание приёмов пищи в обычных отелях.
Независимые исследования показывают, что более 85% владельцев таймшеров
довольны своим приобретением. Владелец недель проводит свой отдых не в гостиничном номере, а в элегантном апартаменте или коттедже со всеми удобствами. И наиболее привлекательная часть системы отдыха - это огромный выбор равноценных курортов: более 3000 клубов в более чем 80 странах мира. Традиционные английские усадьбы, романтичные французские шато, крытые пальмовыми ветвями полинезийские бунгало, нависающие над крутыми альпийскими спусками коттеджи, андалузские домики у теплого средиземноморского побережья.
Таймшер - это долгосрочное и перспективное вложение капитала.
Основные недостатки Таймшера:
Самым существенным недостатком такой системы являются большие первоначальные вложения.
К тому же отсутствие законодательной базы на такой вид туризма, как таймшеp, существенно увеличивает риск быть обманутым.
Репутация таймшера в России сильно подмочена. В судах рассматриваются сотни гражданских дел по искам людей, пострадавших от недобросовестных действий туристических компаний, занимающихся организацией клубного отдыха и таймшером.
Таймшер – уникальный туристический продукт, в основе которого лежит законодательно закреплённое право на исключительное использование апартаментов в туристическом комплексе апартотеля. Приобретая таймшер, покупатель гарантирует себе на многие годы определённый достаточно качественный уровень проживания на отдыхе в просторных современных апартаментах в комплексе с развитой туристической инфраструктурой.
Таймшер можно рассматривать как разновидность собственности, очень близкой по особенностям, а так же прямым образом связанной с недвижимостью.
Приобретя Таймшер, владелец его может:
- пользоваться сам , приезжать на отдых в любом составе отдыхающих, соблюдая лишь правила по максимальной вместимости апартаментов;
- отправлять на отдых по своему усмотрению членов семьи, родственников, друзей и знакомых вместо себя ;
- сдавать свою собственность в аренду и получать доход как самостоятельно, так и через специализированные агентства;
- подарить , отдать навсегда, переуступив права собственника любому другому лицу;
- оставить по наследству или завещать детям или другим членам семьи и родственникам;
- продать как частным образом, так и через специализированные агентства по самостоятельно установленной цене, согласно цен на рынке на момент продажи; здесь работают те же правила, как в недвижимости;
- обменять принадлежащую неделю апартаментов согласно сезону на апартаменты такого же уровня размера и класса в другом регионе или стране мира через специализированную компанию по обмену отдыхом;
- через обменную систему иметь доступ к дополнительным неделям отдыха по крайне низким ценам (от 150$ до 950$, а в среднем 550$ за неделю апартаментов на всю семью);
- пользоваться дополнительными скидками на сопроводительные тур. услуги – такие как скидки на гостиницы, рестораны, аренду авто, тур. страховку, СПА, гольф и т.п.
Таймшер часто называют «Семейным отдыхом
», так как у семей, как с детьми, так и без детей он пользуется наибольшей популярностью в силу того, что отдых в апартаментах более комфортен, а так же в силу значительной экономии денежных средств на отдых.
Есть регионы, куда поездки по таймшеру крайне выгодны с финансовой точки зрения. Это обычно те курортные зоны, где проживание в отелях составляет большую часть от стоимости турпутёвки. Например: Англия, Карибы, Гоа (Индия), Кения, о.Бали (Индонезия), США: Флорида, Лас Вегас, Калифорния, Гавайи и т.п.
С таймшером у Вас более просторное жильё в сравнении с гостиничным номером. Оцените ниже преимущества таймшер апартаментов в сравнении с обычным гостиничным номером.
Это приведена точная копия 2-ух-спальнных апартаментов определённого таймшер курорта.
Таймшер доступен для семьи. Средняя стоимость покупки таймшера 16.000$, но порой можно купить и дешевле. Ниже приведены цифры, которые помогут Вам оценить, насколько серьёзные средства экономит отдых по таймшеру . А ещё ведь значительно денег экономится, когда семья обедает дома в комфортных таймшер апартаментах.
Средняя стоимость гостиничного номера: 150$
Инфляционный процент: 3 %
Отдых на следующие: 25 лет
Семье из 4 человек понадобится 2 гостиничных номера, и обойдутся: 85.000 $
Средняя стоимость приобретаемого таймшера: 16.000$
Ежегодный взнос на содержание и управление апартаментами: 500$
Инфляционный процент на взнос: 3 %
Отдых на следующие: 25 лет
Семье из 4-6 человек отдых в 2-ух-спаленных апартаментах обойдётся: 39.900$
Но таймшер это не просто экономия денег в сравнении с гостиничным номером. Апартаменты по сути комфортнее и уютнее , как Ваш дом. А ещё таймшер комплекс представляет широкую инфраструктуру и развлечения : бассейн, СПА, пляж, теннис, гольф, лыжный комплекс, бар, ресторан, развлечения для взрослых и детей.
Таймшер достаточно гибок . А система таймшер очков (баллов) позволяет даже разбивать недельный отпуск на поездки на выходные, а так же на 10 дней, согласно количеству путешествующих с Вами заказывать от студии на 2-оих человек, до огромных апартаментов с 4-ырьмя спальнями для семьи и их друзей.
Так же таймшер может остаться в семье. Вы можете обеспечить своим детям доступный и качественный отдых.
ТАЙМШЕР – форма владения собственностью в виде в рамках комплекса или право на бессрочное эксклюзивное пользование апартаментами на основе разделения времени на срок кратный в каждом календарном году. Уникальной и привлекательной частью программы является ОБМЕН таймшеров через независимую .
ВЛАДЕЛЕЦ ТАЙМШЕРА – физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом . Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» - это человек, указанный первым на членских документах (документах владения таймшером) в том числе на таймшера. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основной Владелец» и «Совладелец» абсолютно равны в правах. Однако на сертификате указан адрес только «Основного Владельца» и на этот адрес высылается вся членская корреспонденция.
АПАРТАМЕНТЫ - в Западной Европе - квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе. Отличают различные ТИПЫ АПАРТАМЕНТОВ по размерам и количеству спален. В туризме характеристиками апартаментов являются и КОМФОРТНОСТЬ , которые указаны обычно в скобках через дробь (Прим.: 1-Bed (4\2) – апартаменты с одной спальней и максимальной вместимостью 4 человека, а комфортностью 2 человека). От гостиничного номера апартаменты отличаются наличием кухни (минимальной или полной)
ТИПЫ АПАРТАМЕНТОВ – «Студия» (Studio, сокращённо St. или Т-0) – открытого плана однокомнатная квартира, в которой в одном помещении совмещены зона отдыха, обеденная зона, а кухня отделена стойкой бара и только ванная комната с туалетом отдельные. «Одно-спаленные апартаменты» (1-Bedroom, сокращённо 1-Bed или Т-1) - апартаменты с одной отдельной спальней, гостиной, кухней и выделенной обеденной зоной, ванной комнатой с туалетом, террасой или верандой. «Двух-спаленные апартаменты» (2-Bedroom, сокращённо 2-Bed или Т-2) – тоже, что и предыдущее, но с двумя отдельными спальнями, а так же двумя ванными комнатами и туалетами. Предыдущие два типа апартаментов являются самыми популярными и распространёнными в . Так же существуют «Трёх-спаленные апартаменты» (3-Bedroom, сокращённо 3-Bed или Т-3) и значительно реже «Четырёх-спаленные апартаменты» (3-Bedroom, сокращённо 3-Bed или Т-3).
МАКСИМАЛЬНАЯ ВМЕСТИМОСТЬ – характеристика , зависящая от количества спальных мест. (Прим.: У апартаментов с одной спальней максимальная вместимость чаще всего 4 человека: два спальных места в спальной комнате и в гостиной раскладывающийся в вечернее время диван, который рассчитан на отдых ещё двух человек)
КОМФОРТНОСТЬ – характеристика апартаментов, зависящая от планировки , обычно меньше, но иногда совпадает с максимальной вместимостью в апартаментах. Если в соответствии с конкретной планировкой доступ в ванную комнату у туристов, проживающих в спальне, отдельный и не мешает, отдыхающим в гостиной, то мы в этом случае комфортность будет совпадать с .
АПАРТОТЕЛИ – Туристические комплексы с развитой инфраструктурой (рисепшн, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т.д.) отличающиеся от гостиниц, тем, что состоят из вместо традиционных гостиничных номеров.
НЕДЕЛЯ ОТДЫХА – минимальный по длительности период времени проживания в комплекса , который можно приобрести в бессрочное владение в рамках программы . Не существует ограничений по количеству недель таймшера, которые может приобрести и владеть один покупатель.
ФИКСИРОВАННЫЕ НЕДЕЛИ – наиболее известная и распространенная форма владения , когда за в бессрочное владение закреплены конкретные в конкретном комплексе в конкретную календарную неделю каждого года. 18 и 19 недели обычно совпадают с майскими праздниками, а 1 и 2 – это новогодние праздничные недели. Идеально подходит людям, которые хотели бы иметь гарантированный отпуск в конкретном месте в одно и то же время из года в год. (Прим.: Владея 52-ой и 1-ой неделями в клубе на о.Тенерифе, владелец гарантирует себе Новогодние каникулы под солнцем)
ПЛАВАЮЩЕЕ ВЛАДЕНИЕ – покупатель, приобретая , определяется только с конкретным размером и ТИПОМ АПАРТАМЕНТОВ , количеством приобретаемых и . В рамках своего сезона может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты. (Прим.: В какой-то год Вы едете в июне, а следующий год в сентябре или снова в июне.) Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно . Никаких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.
ДЕНЬ ЗАЕЗДА – В каждых апартаментах существует свой определённый день заезда во избежание накладок между приездом и отъездом туристов. День заезда указан в членских документах у владельцев недель, а так же в каталоге обменной компании у каждого клуба.
СЕЗОН – Недели и месяцы в течение года, отличающиеся наполняемостью апартаментов туристами. Различают три сезона: «Высокий» (High), «Средний» (Middle или Mid) и «Низкий» (Low). Низкий сезон – заполняемость ниже 30%, Высокий сезон – выше 65%. Заполняемость зависит от погодно-климатических условий, национальных и международных праздников, периода школьных каникул и отпусков. У сезоны имеют названия по цветам «Высокий» - в RCI и в Interval International - «Красный» (Red);, «Средний» в RCI- «Белый» (White), в Interval International- «Жёлтый»(Yellow), а «Низкий» в RCI- «Голубой»(Blue), в Interval International- «Зелёный»(Green). В рамках высокого выделяют так же «Пиковый» (Pick или Super High или Super Red). Это чаще всего Август, а так же Рождественские и Новогодние праздники.
МУЛЬТИКЛУБ – объединение курортов, у которых обычно один УЧРЕДИТЕЛЬ . Клубы могут находиться в одном или в разных регионах и даже в разных странах. Существуют мультиклубы, объединяющие лишь три курорта, а есть – более двухсот. Тип владения в мультиклубе всегда ПЛАВАЮЩИЙ . Член клуба вправе выбирать в рамках своего и размера и ТИПА АПАРТАМЕНТОВ , не только разное время для отдыха, но и место отдыха. (Прим.: Один год поехать отдыхать в июле на Коста-дель-Соль, а в следующий год на Новый Год на Тенерифе, а третий год – в Англию в мае и т.д.) Выбор места отдыха не требует доплат и иногда называется «бесплатным внутренним обменом». Считается преимуществом, то, что экономятся деньги на обмене. Членство в мультиклубе не исключает возможность ОБМЕНА через независимую . Однако такое привлекательное членство не подходит тем, кто хотел бы иметь гарантированное место и время отдыха.
СЕРТИФИКАТ – документ, подтверждающий права таймшера, свидетельство о собственности. В документе описана собственность владельца: название клуба, размер апартаментов, количество и номера недель, дата регистрации членства и выпуска сертификата, его номер, а так же данные владельца, включая его адрес и совладельцев. Для таймшеров в виде в сертификате указано, сколько очков находится в собственности владельца. Обратная сторона сертификата является актом передачи членских прав и заполняется только в том случае, если владелец намеревается переуступить свои права (продать, подарить и т.п.) другому лицу или лицам. Храните членский сертификат в надёжном месте.
ЧЛЕНСКИЙ ВЗНОС – обязательный сбор, который идёт на поддержание порядка, содержание и обслуживание апартаментами, управление курортом и всей инфраструктурой, ремонтные работы, амортизацию и т.д. Оплачивается один раз в год по выставленному счёту до начала года. Может увеличиваться, но не выше, чем инфляционный процент. Окончательное решение по размеру ежегодного членского взноса принимается на основе голосования на ежегодном общем собрании всех членов клуба. Участвовать в голосовании можно лично, а можно по переписке. Своевременная оплата всеми членами взносов гарантирует высокий уровень собственности и через много лет.
ОБМЕННАЯ КОМПАНИЯ
– организация осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой - на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов.
Две крупнейшие обменные компании это Resort Condominiums International (RCI) and Interval International (II). Практически все курорты входят в одну или другую из этих двух организаций. Однако есть обменная компания, которая допускает обмен между владельцами любых таймшеров – «ТАЙМШЕР-ОБМЕН.РУ» (www.timeshare-obmen.ru)
ОЧКИ (БАЛЛЫ) – разновидность таймшера. Приобретённая собственность оценена в баллах (очках), которыми владелец как бы расплачивается при каждом отдельном заказе. Очень гибкая система, позволяющая выбирать и варьировать по необходимости в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.
